База знаний / Жизнь в Армении
Покупка квартиры в Армении иностранцем
Что можно купить, а что нельзя
Иностранцу можно
- Квартиру на вторичном рынке или в новостройке.
- Офис, магазин, другое коммерческое помещение.
- Частный дом — но без права собственности на участок под ним.
Иностранцу нельзя
- Владеть землёй напрямую, включая сельхозземлю (часть 6 статьи 60 Конституции).
- Обходные варианты для дома с участком: долгосрочная аренда земли или покупка через армянскую компанию, которая может на 100% принадлежать иностранцу. Перед такой схемой проконсультируйтесь с юристом.
Как проходит сделка
- Проверьте квартиру
Закажите выписку из Кадастра. В ней видно собственника, площадь и обременения: ипотеку, арест, запрет на продажу. Если есть залог банка, его снимают до сделки. - Проверьте продавца
Паспорт должен совпадать с данными в выписке. Если продаёт компания — нужны её документы и полномочия подписанта. - Подпишите договор
На практике сделки чаще оформляют через нотариуса, он может сам подать документы в Кадастр. Если вы не в Армении, действует доверенность. Доверенность из-за рубежа нужна с апостилем и заверенным переводом на армянский. - Оплатите покупку безналично
По закону о безналичных расчётах платежи свыше 500 000 драмов по сделкам, подлежащим госрегистрации, проводятся только через банк. Подтверждение оплаты прикладывают к заявлению в Кадастр. - Зарегистрируйте право
Заявление подают в любое отделение Кадастрового комитета или онлайн через e-cadastre.am. По данным госпортала hartak.am, госпошлина — 1 000 драмов, плата за регистрацию — 25 000 драмов, стандартный срок — 4 рабочих дня. Ускорение — за доплату. Свидетельство приходит на электронную почту.
Для перевода крупной суммы понадобится счёт в армянском банке. Банк может спросить, откуда деньги, — держите под рукой выписки и договоры. Подробнее — в статьях про личный счёт в банке и перевод денег в Армению.
Налог на имущество и ипотека
Налог на недвижимость платят в бюджет общины (в Ереване — города). Базой служит кадастровая стоимость, приближённая к рыночной. Ставка прогрессивная: для недорогих квартир она начинается с 0,05% в год и растёт с ценой. С 2026 года налог считают по полной ставке, без понижающего коэффициента. Сумму присылает община, оплатить её нужно до 1 декабря. Посчитать заранее можно в калькуляторе Кадастрового комитета, точные ставки уточняйте там же.
Ипотеку нерезидентам выдают, но не все программы. По данным Repat Armenia, первый взнос обычно от 20–30%, а ставки в драмах в 2025 году были около 14–15% годовых. Банк попросит ИНН, армянский счёт и подтверждение дохода. ВНЖ для ипотеки, как правило, не нужен. Квартиры в новостройке с ипотекой регистрируют только после акта о вводе дома в эксплуатацию.
Покупка и ВНЖ
В списке оснований для временного вида на жительство на госпортале hartak.am владения недвижимостью нет. Основания — работа, учёба, бизнес, семья, армянское происхождение. С 1 ноября 2026 года вступают в силу новые правила для иностранцев, но и в них ВНЖ привязан к работе, учёбе, семье или бизнесу. Квартира может пригодиться как жильё, но статус придётся получать по другой причине. Варианты — в статье ВНЖ в Армении.
Частые ошибки
- Отдать деньги до проверки выписки из Кадастра. Залог или арест всплывают слишком поздно.
- Платить наличными. Кадастр потребует подтверждения безналичной оплаты.
- Покупать новостройку без проверки застройщика: разрешения на строительство, сроков, истории прошлых объектов. Право собственности появится только после сдачи дома.
- Покупать дом с участком на своё имя, не решив вопрос с землёй.
- Считать, что квартира автоматически даёт ВНЖ.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Армении?
Да. Граждане России, Беларуси и других стран могут купить квартиру, дом или коммерческое помещение на своё имя. Ограничение касается только земли: по статье 60 Конституции иностранцы не могут владеть землёй, кроме случаев, указанных в законе.
Сколько стоит регистрация квартиры в Кадастре Армении?
По данным госпортала hartak.am, госпошлина — 1 000 драмов, плата за регистрацию — 25 000 драмов, стандартный срок — 4 рабочих дня. Ускоренная регистрация стоит дороже.
Можно ли платить за квартиру в Армении наличными?
Нет, если сумма больше 500 000 драмов. По закону о безналичных расчётах такие платежи по сделкам с госрегистрацией проводят через банк, а подтверждение оплаты прикладывают к заявлению в Кадастр.
Дают ли ВНЖ в Армении за покупку квартиры?
Нет. Владение недвижимостью не входит в основания для временного ВНЖ. Статус получают по работе, учёбе, бизнесу, семье или армянскому происхождению, в том числе по новым правилам, которые вступают в силу 1 ноября 2026 года.
Купили квартиру и думаете о ВНЖ или сдаче в аренду?
Подскажем, на каком основании получить статус, откроем ИП и поможем с налогами по аренде. Общаемся на русском.
Источники: Конституция РА — статья 60; Hartak — регистрация права собственности на жильё и основания для ВНЖ; MB Legal — безналичные расчёты; PwC — налог на недвижимость; Armenian Lawyer — ставки налога на имущество и покупка иностранцем; Repat Armenia — ипотека для нерезидентов.